Vermögensillusion Teil 3 – Preise und Werte im Spannungsfeld von Zins und Mieterhöhungen
Im ersten Beitrag „Vermögensillusion Teil 1 – „Renditewüsten“ in Deutschland 🔗“ haben wir die ausgeprägte Renditekompression und den einhergehenden Anstieg der Immobilienpreise im Kontext der expansiven geldpolitischen Entwicklungen des letzten Jahrzehnts skizziert und thematisiert. Das Preis-Wert-Verhältnis und die Vermögensillusion-Thematik hingegen wurde im Beitrag „Vermögensillusion Teil 2 – Preis ist nicht gleich Wert 🔗“ erläutert. Die Quintessenz bestand darin, dass sich Preise und Werte nicht entsprechen müssen. Die Preise sind deutlich gestiegen, während die zugrunde liegenden Werte lediglich eine moderate Steigerung erfahren haben.
Während der Preis transparent ersichtlich ist, resultiert der Wert eines Assets als modellbasierte Größe aus der Summe unsicherer künftiger Cashflows unter Einbezug des risikolosen Basiszinses und der mannigfaltigen Risikoquellen. Details zur Methodik können Sie sich in unserem Webinar „Immobilienpreise und -bewertungen im Spannungsfeld von Zins- & Mieterhöhungen 🔗“ anhören bzw. in unserem Market View „Evaluations of Real Estate Investments in the Balancing Area between Cash Flow and Interest Rate Effects“ nachlesen.
Preise vs. Werte – Am Beispiel des Wohnimmobilienmarktes für Bestand in Berlin
Der Markt für Wohnimmobilien in Berlin erfuhr seit dem Jahr 2010 bis zum Jahr 2022 einen enormen Aufwärtstrend. Die Faktoren für „Wohnen im Bestand“ haben sich von einem Wert um die 15 bis auf ein 35er-Niveau deutlich erhöht. Doch auch die nominalen und realen (ohne die Inflation) Mietansätze konnten eine Verdopplung verzeichnen. In letzter Konsequenz war ein Anstieg der nominalen Preise (Kapitalwerte) von ca. 1.200 EUR / qm auf über 4.800 EUR / qm beobachtbar. Doch zwischen den 1990er Jahren verharrte der Faktor für „Wohnen im Bestand“ in Berlin auf einem 15er-Niveau. Keine nennenswerten Zuwächse waren auch dem Mietmarkt ersichtlich, sodass auch die Preise (Kapitalwerte) eher unter einer Schwelle von 1.200 EUR / qm notierten. Mit Blick auf die starke Preisentwicklung seit 2010 stellt sich die Frage, ob die Werte den Preisen entsprechen oder Differenzen erkennbar sind.
Unsere Analyse determiniert die Werte für den Zeitraum von 2000 bis 2023. Dabei wird sowohl neben dem risikolosen Zins (Basiszins), das Marktrisiko (Beta-Risiko), das immobilienspezifische Risiko (Transparenz & Liquidität) als auch die Vermögensillusion für die Prämien- & Diskontierungszinsberechnung berücksichtigt. Zwischen 2000 und 2008 entsprachen die Preise den Werten. Mit der Reduktion des Basiszinses waren ab 2009 deutliche Wertsprünge ersichtlich. Da die Preise unterhalb der Werte notierten, war ein Markteintritt für Investoren äußerst attraktiv. Ab 2018 hingegen drehte sich dieses Verhältnis allerdings. Gerade im Neubausegment lagen die Preise deutlich oberhalb der Werte.
Die signifikante Erhöhung des Basiszinses in dem Zeitraum 2022 / 2023 führte zu einer Wertreduktion auf aktuell 3.500 EUR / qm. Auch die Preise verringerten sich. Mit 4.115 EUR / qm liegt der Preis aber oberhalb des Wertes (3.500 EUR / qm). Das Preis-Wert-Gap mündet in aktuell niedrigen Transaktionsvolumina. Die Preis- und Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer sind nur bedingt kompatibel.
Ein Blick in die Zukunft
Sollten sich die langfristigen Zinsen weiter leicht erhöhen (Basisszenario) bzw. stagnieren (Alternativszenario) sind noch leichte Wertanpassungen zu erwarten. Doch bereits im Verlauf des Jahres 2024 ist selbst bei moderaten realen Zuwächsen der Marktmiete eine Überkompensation des Zinseffektes zu erwarten, sodass in den Folgejahren wieder Verkehrswertzuwächse prognostiziert werden.
Das Wachstum basiert auf den Fundamentalfaktoren und eben nicht auf den Begebenheiten am Kapitalmarkt. Auch wenn das hohe Preisniveau 2021 im Kontext der sehr expansiven geldpolitischen Maßnahmen erst einmal nicht mehr erreicht werden sollte, ergibt sich ein günstiger Einstieg für Investoren bei gesunden Wachstumsaussichten.
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Über KINGSTONE Real Estate
KINGSTONE Real Estate ist ein institutioneller, eigentümergeführter Immobilieninvestmentmanager und bietet eine Bandbreite an Produkten und Anlagestrategien in den Märkten Deutschland und Zentraleuropa, welche das ganze Renditespektrum von Core bis Opportunistisch abdecken. Unser Fokus liegt hierbei auf ESG-Produkten in den Bereichen Wohnen, Büro und Gesundheit. Darüber hinaus können wir auch Investmentlösungen im Bereich Real Estate Debt anbieten.
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